Как и в электронной коммерции, цифровизация рынка недвижимости сегодня ускоряется за счет роста онлайн-платформ и внедрения новых технологий. Если для ритейла основной точкой роста стала пандемия, то в строительстве ключевую роль, по нашим наблюдениям, играют изменения в поведении покупателей и технологические инновации.

По итогам 2023 года уровень цифровизации торговой отрасли составляет 80–85%, тогда как в строительном секторе этот показатель — лишь 45–55%, уступая среднему значению по экономике. Среди главных барьеров — консервативность отрасли, высокая стоимость цифровых решений, дефицит квалифицированных кадров и длительный срок окупаемости инвестиций.

«Положить квартиру в корзину»: новая реальность?

Электронная коммерция активно осваивает все более дорогие сегменты рынка. Если раньше в интернете преимущественно покупали книги, одежду, мелкую бытовую технику и мебель, то сегодня уже можно на маркетплейсах приобрести машину. Более того, банки, такие, как Т-банк, предлагают клиентам удаленно выбрать автомобиль и сразу же оформить на него кредит.

Следующий логичный шаг — покупка квартиры полностью онлайн. Именно в этом сегменте появляется все больше пересечений между рынком недвижимости и e-commerce. Сегодня сайты крупных застройщиков начинают все больше напоминать полноценные интернет-магазины. На таких платформах клиент уже сейчас может выбрать квартиру подходящей планировки, заказать отделку или приобрести жилье без нее, подключить дополнительные услуги от девелопера, забронировать или сразу оформить онлайн-покупку. Прямо на сайте также доступна отправка заявки на ипотечный кредит и выбор лучших условий финансирования. Таким образом, покупателю уже нет необходимости лично посещать офис продаж: находясь, например, в Москве, можно приобрести жилье в Казани или любом другом городе, где расположен заинтересовавший жилой комплекс.

Хотя для миллениалов и представителей поколения Z такой подход к покупкам вполне привычен, люди более старшего возраста тоже начинают постепенно ориентироваться на новые цифровые реалии. Чем удобнее и надежнее будет онлайн-сервис для сделки, тем большее количество покупателей будет готово к крупным приобретениям в дистанционном формате.

Однако полноценная цифровая сделка остается для рынка недвижимости относительно новым процессом, который все еще активно развивается. До недавнего времени большинство компаний ограничивалось предоставлением клиентам онлайн-бронирования квартир, тогда как завершение сделки по-прежнему происходило в офисах продаж. Это создавало неудобства: неизбежные очереди, навязчивость менеджеров по продажам, необходимость погружаться в юридические нюансы непосредственно перед подписанием документов. Сейчас ситуация кардинально изменилась: в Москве и Санкт-Петербурге уже около 75% сделок заключается в онлайн-формате. Один из наших клиентов, крупный федеральный застройщик, уже в прошлом году продемонстрировал рекордный показатель удаленной регистрации сделок: до 99,8% договоров купли-продажи были оформлены дистанционно, без необходимости обращаться лично в МФЦ.

Этапы цифровизации рынка недвижимости и e-commerce

Чтобы лучше понять сходство между эволюцией двух отраслей, рассмотрим параллели в процессах цифровой трансформации рынка недвижимости и электронной коммерции.

1 этап: Начало автоматизации (2010–2015)

Примерно 10–15 лет назад в ритейле были сделаны первые шаги к цифровизации. Тогда появились несложные интернет-витрины с базовой функциональностью, системы CRM и простейшая аналитика покупок. Для рынка недвижимости аналогичный этап начался с первых электронных сделок и виртуальных показов квартир на платформах «Домклик» и «Этажи онлайн» в 2020–2022 гг. Темпы интеграции комплексных цифровых решений пока остаются невысокими, что обусловлено консервативностью сферы.

2 этап: Появление маркетплейсов и экосистем (2016–2020)

Следующим значимым этапом для e-commerce стало создание крупных маркетплейсов и развитие скоростной логистики (наиболее известные примеры — Wildberries, Ozon). В строительстве этот процесс находится на начальном этапе, хотя крупные игроки рынка (например, «ПИК», «Самолет» или «Эталон») уже активно создают собственные цифровые платформы и стремятся сформировать экосистемы. При этом остается открытым вопрос: появится ли на рынке недвижимости универсальный единый сервис (например, государственная платформа под контролем Минстроя или единственный лидер-игрок), либо нас ждет длительный период конкурирующих разрозненных решений с технологической несовместимостью между ними.

3 этап: Аналитика и искусственный интеллект (2021–2024)

Современная электронная коммерция активно использует искусственный интеллект (AI), чтобы предложить максимально персонализированные предложения и глубоко изучить клиентов. В недвижимости индустрия только начинает осваивать возможности аналитики на основе AI. Однако в ближайшие годы ожидается значительное ускорение этого тренда: платформы начнут подробно изучать поведение покупателей, прогнозировать спрос и оптимизировать управление проектами с помощью технологий машинного обучения. Среди примеров успешного применения сегодня выделяется платформа AI Plus от компании «Самолет Плюс», автоматизирующая рутинные задачи риелторов и существенно повышающая эффективность их работы. Также ДОМ.РФ совместно с фондом «Сколково» и девелоперской группой «ПИК» планируют создать единую базу данных для развития технологий искусственного интеллекта в строительной сфере.

Сценарии развития цифровизации недвижимости

Электронная коммерция  уже консолидировалась вокруг лидеров вроде Wildberries, Ozon и крупных экосистем («Сбер», «Яндекс»). Рынок недвижимости стоит перед аналогичной перспективой. Возможны три основных варианта цифрового развития сферы:

Первый сценарий — собственная разработка цифровых платформ крупными застройщиками по аналогии с Wildberries. Например, ПИК уже внедряет собственные CRM и аналитику, а ГК «Самолет» использует искусственный интеллект для прогнозирования спроса. Минус подхода — высокие финансовые затраты и риск дублирования функций (аналогично затратам Яндекса на разработку своих Карт — свыше 50 млрд рублей).

Второй сценарий — появление единой отраслевой платформы, похожей на модель «СберМаркета» или 1С. Это может быть государственная инициатива Минстроя (по примеру «Гостеха») либо частный проект при участии IT-игроков, таких как Яндекс или Циан.

Третий сценарий — текущее положение дел, т.е. фрагментация и использование разных решений девелоперами: от Excel и 1С до зарубежных CRM. Недостатки очевидны — разрозненные данные, невозможность сквозной аналитики и трудности в интеграции систем.

Если резюмировать, то можем выделить следующие этапы развития цифровизации в недвижимости на ближайшие 5 лет: 

1.  Консолидация IT-решений среди крупнейших застройщиков.
2. Создание отраслевого стандарта на основе единой платформы.
3. Массовое внедрение ИИ-решений в управлении ЖКХ и развитие smart-контрактов для сделок с недвижимостью.

Вызовы и возможности цифровизации
При внедрении цифровых решений девелоперы неизбежно сталкиваются с сложностями: начинающим приходится оцифровывать процессы с нуля, а зрелым — интегрировать новые инструменты в существующую инфраструктуру.

Главные перспективы технологий в недвижимости — это снижение издержек и рост доходов. Автоматизация уменьшает зависимость от дорогих специалистов, а персонализированные инструменты улучшают клиентский опыт и увеличивают доходность бизнеса.

На наш взгляд рынок недвижимости повторяет развитие e-commerce с отставанием на 5–7 лет. Главный вопрос — пойдет ли он путем укрупнения или останется фрагментированным. Ключевыми факторами станут доверие за счет прозрачности сделок и скорость благодаря автоматизации. Кто их обеспечит, тот и станет лидером новой цифровой волны недвижимости.

Ирина Титаренко, руководитель ИТ-компании ARTW